这是一个非常重要且常见的问题。简单来说，答案是：情况复杂，不同城市、不同时期的政策差异很大，但核心原则是“是否计入，取决于地方政府的具体规定和银行/登记机构的执行口径”。
我们可以从以下几个层面来详细解析：
1. 商业性质公寓（商业/办公类房产）
这类房产土地性质为商业或办公，产权一般为40或50年。
- 在住房限购政策中（政府角度）：
- 在绝大多数实行限购的城市，商业性质公寓不纳入居民家庭住房套数计算。因为限购政策针对的是“住宅”，而公寓属于“商业”或“办公”用途。购买公寓通常不需要购房资格，也不占用你的“房票”。
- 但是有例外：极少数城市在特定时期，由于公寓市场过热或存在“类住宅”乱象，可能出台政策将部分公寓纳入限购范围。但这是少数情况。
- 在住房贷款政策中（银行角度）：
- 首套房认定：如果你名下只有商业公寓，没有住宅，那么你购买住宅时，大部分银行会将其视为“首套房”。因为银行的房贷政策（首付比例、利率）主要依据的是个人征信报告中“住宅类”的贷款记录。商业公寓的贷款属于“商业贷款”，与“住房贷款”是两条线。
- 贷款记录影响：虽然不计入套数，但如果你购买的公寓有未结清的贷款，可能会影响你的负债率和还款能力评估，从而影响住宅贷款的额度。
- 总结：商业公寓在限购和贷款套数认定上，绝大多数情况下不计入住房套数。 但它仍然是你的资产和负债。
2. 小产权房
这类房产问题更复杂，因为它本身不是法律意义上的“合法产权”。
- 在住房限购政策中（政府角度）：
- 原则上不计入。因为小产权房无法在不动产登记中心进行正规的网签备案和产权登记。政府的住房套数统计系统（网签系统）里根本没有它的记录。所以，从“官方登记”的角度看，它不存在。
- 但存在“潜在风险”：在一些核查非常严格的城市或时期（例如，针对公务员、国企员工的资产核查），如果通过其他途径（如村集体备案、水电煤过户记录等）查实你名下有小产权房，可能会在“事实认定”上产生影响，但这不属于公开的限购政策范畴。
- 在住房贷款政策中（银行角度）：
- 完全不涉及。小产权房无法获得银行按揭贷款，因此它在个人征信报告中不会有任何住房贷款记录。银行在审批住宅贷款时，完全看不到它的存在。
- 核心风险：小产权房交易最大的问题不是“占不占套数”，而是其法律风险、无法贷款、拆迁权益不明、交易不受保护等根本性问题。讨论它是否占套数，其实意义不大。
核心判断标准
要确定是否计入住房套数，主要看两个官方系统：
不动产登记系统（房管局/住建委）：查的是你名下登记有《不动产权证书》（红本）的
住宅数量。这是限购审核的核心依据。
人民银行征信系统：查的是你名下尚未结清的
个人住房贷款记录。这是银行认定“首套/二套”房贷政策的核心依据。
举例说明
- 场景一：你在北京已有1套住宅，又想买1套商业公寓。可以购买，公寓不占你的购房名额（北京住宅限购2套）。
- 场景二：你在深圳有2套商业公寓，没有住宅。你想买第一套住宅。符合购买资格（公寓不计入限购套数），且通常算首套房（征信无住房贷款记录），享受首套房首付和利率。
- 场景三：你在某城市拥有1套小产权房，现在想买第一套商品房住宅。完全不影响，你被认定为首套购房者。
最终建议
因地而异，以当地为准：在做出购房决策前，务必咨询当地
不动产登记中心和计划申请贷款的
银行，获取最权威的口径。这是最可靠的方法。
商业公寓主要考虑投资属性：买公寓主要考虑租金回报、升值潜力，而非它是否占房票（通常不占）。
小产权房谨慎再谨慎：除非你完全了解并接受其巨大风险，否则不建议作为资产配置选项。
总之，商业公寓通常不计入，小产权房官方系统无记录也无法计入，但一切以你所在城市的最新政策为准。
